Die Tücken beim Gebäudemodernisierungsgesetz

00:00:00: Hallo, liebe Limo-Fans!

00:00:02: Sicher erinnert sich manch einer von Euch und Ihnen noch an das Gebäudeenergiegesetz.

00:00:07: Das gerade zu Berühmtheit erlangte unter seinem Namen Heizungsgesetz.

00:00:12: Später hat es die neue Bundesregierung per Reform grundlegend verändert.

00:00:17: Der Neue Name ist nicht wirklich schöner – er lautet Gebäudermodernisierungsgesetz.

00:00:30: Diejenigen, die es im Wesentlichen mit dem Klimaschutz halten machen entsetzt – weil der ja ein Stück weit zurückgedreht wurde – die Wohnungswirtschaft fand es im wesentlichen ganz gut.

00:00:41: Weil die Folgen für sie entschärft

00:00:43: wurden.".

00:00:44: Stichwort

00:00:45: Technologieoffenheit.

00:00:46: Es schaut auf den ersten Blick so aus als würde es für Immobilienverwalt der Eigentümer Mobilunternehmen einfacher werden.

00:00:55: Meint Günter Wessner promovierter Wirtschaftswissenschaftler und Energieberater.

00:01:00: Er ist Geschäftsführer der Energiespezialisten aus München, aber das stimmt so nicht!

00:01:06: Die Kosten für fossile Energien werden in den nächsten Jahren stark steigen.

00:01:11: Zeit zum Ausruhen gibt es für Verwaltungen oder die Wohnungswirtschaft?

00:01:15: so definitiv nicht.

00:01:17: Westner hat in diesem Zusammenhang einige Tipp im Petto.

00:01:21: Den Link zum Haufen Immobilien-Portal mit aktuellen News & Infos Auch zum Buch, das Günter Westner eben veröffentlicht hat gibt es in den Show Notes.

00:01:31: außerdem gibt es dort den Zugang zur kostenlosen Immobilienwirtschaft App die ihr frei zugänglich nutzen könnt.

00:01:37: Anregungen gerne unter redaktionadimmobilienwirtschaft.de.

00:01:41: Mein Name ist Dirk Labusch.

00:01:43: ich bin Chefredakteur des Fachmagazins Immobilie Wirtschaft.

00:01:48: Das Fachbuch G-Mod G-Zweißen sechsundzwanzig Gebäude richtig modernisieren ist ab sofort online und im Handel erhältlich.

00:01:57: Es umfasst alle wichtigen Informationen zu Recht, Technik und Förderung für Immobilienverwalter Vermieter und Wohnungseigentümer.

00:02:08: Ja ganz herzlicher Gruß nach München!

00:02:10: Ich hoffe Doktor Wester Sie haben es warm und trocken?

00:02:15: Ja selbstverständlich ich bin ja in unserem Büro in München.

00:02:20: Grüße Herr Labusch und freut mich, dass wir uns heute unterhalten können über das Thema.

00:02:24: Und die Änderungen?

00:02:26: Genau ich habe eben mit meinem Techniker hier im Hause gesprochen.

00:02:29: der sagt ja schon seit einigen wenigen Tagen hat er ganz viele Tickets laufen weil das Thema Heizung und Wärme wird jetzt auf einmal nach diesem heißen Sommer nun doch virulent.

00:02:39: wenn wir ans Heizen denken dann denken wir auch an das was im Vorfeld alles passiert ist.

00:02:45: Wir denken an alte Heizungsgesetz und an das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, wenn Sie mal zurückblicken auf die gesamte Diskussion, die es da gab um das alte Heitzungsgesetz.

00:02:59: Und um das was jetzt es ersetzt hat, dass wir jetzt erleben ist würden sie's mal in aller Kürze als Fortschritt oder als Rückschritt zum alten Gesetz bezeichnen?

00:03:10: Ja also Fortsschritt oder Rückschritt das ist natürlich Ansichtssache.

00:03:14: Es ist auf alle Fälle eine wesentliche Änderung drin und die betrifft also den Anteil der erneuerbaren Energien an der Heizung.

00:03:23: Bislang war es ja so bei dem alten Gebäude-Energiegesetz oder Heizungsgesetz, wie sie auch oft genannt wurde, gab's also die Verpflichtung.

00:03:32: Sechzig Prozent der für die Heizungen eingesetzten Energie musste aus Erneuerbarn Quellen stammen Und diese Regelung ist also ersatzlos rausgeflogen.

00:03:43: Das ist also die wesentliche Änderung.

00:03:46: Ist das jetzt ein Fortschritt oder ein Rückschritt?

00:03:49: Wenn man das vor dem Hintergrund des Klimawandels und der Vermeidung von CO² als Treibhausgas sieht, dann ist es ja nicht förderlich wenn man diese Regelungen wieder einführt.

00:04:03: Um das zu rechtfertigen, sag ich mal hat man dann einen sogenannten Grünanteil bei den fossilen Heizungen eingeführt.

00:04:12: Also der step by step im Laufe der Jahre sich erhöhen soll.

00:04:16: Das ist diese sogenannte Biotreppe also wie es auch oft in den Medien bezeichnet wird.

00:04:22: Ja da kommen wir gleich nochmal drauf genau.

00:04:23: Im Prinzip können jetzt auch wieder fossile Heizung eingebaut werden.

00:04:30: Das heißt, es ist ein Vortritt für all die, die jetzt eine neue Heizung brauchen und die nicht viel Geld haben.

00:04:36: Wenn man das große Ganze betrachtet, ist es vielleicht eher ein Rückschritt?

00:04:39: Vielleicht gehen wir nochmal ganz kurz zurück und überlegen uns oder fassen noch mal zusammen was die größten Kritikpunkte am ursprünglichen Heizungsgesetz waren.

00:04:51: Bevor das Gesetz überhaupt in Kraft trat war es meiner Meinung nach schon bisschen in den Brunnen gefallen des Kindes.

00:04:58: Die ganze Kommunikation im Vorfeld war sehr schlecht gelaufen.

00:05:02: Wenn Sie sich erinnern, das Gesetz wurde ja schon vorab gelegt und es war dann auch noch gar nicht klar wie es genau wird.

00:05:13: Und die Medien haben sich darauf eingeschossen dass der Staat jetzt auch noch entscheidet was man in seinem Heizungskiller macht und sich überall einmischt.

00:05:26: Und da hatte das ganze Gesetz schon ein sehr schlechtes Image, ja?

00:05:31: Und dann was auch schlecht war, war also dieser knappe Zeitplan.

00:05:36: Also es wurde für Neubauten sofort diese sixty-fünf Prozent erneuerbaren Quote eingeführt und es wurde dann für Gebäude in größeren Städten das an den Wärmeplan gekoppelt und die sollten nach zwei Jahren... ... in Kraft getreten.

00:05:58: Und Mitte sechsundzwanzig, also Mitte diesen Jahres... ...hätten dann in größeren Städten größer hunderttausend Einwohner schon keine Gasbetriebene und Heizflül-Betriebenheizungen mehr eingebaut werden können.

00:06:10: Also die Frist war relativ kurz.

00:06:13: Ja!

00:06:13: Und bei den ländlichen Gegenden hätten sie noch zwei Jahre länger Zeit gehabt aber trotzdem.

00:06:20: Die Übergangsfrist war kurz.

00:06:23: In vielen Gebäuden, muss man auch sagen ist es technisch gar nicht so einfach Heizungen die so einen hohen Anteil erneuerbare Energienutzen einzubauen.

00:06:32: Denken Sie zum Beispiel mal an ein Mehrfamilienhaus ein Denkmalgebäude das natürlich schon alt ist und schlecht gedämmt dass man auch nicht beliebig dämmen kann wegen der Fenster oder der Fassade die unter Denkmalschutz steht Und dies bislang mit Gasetagenheizungen beheizt war.

00:06:51: Wenn man so ein Gebäude umrüsten will auf eine andere Heizungsanlage, die erneuerbare Energien nutzt und Gasitaschen-Heizungen sind dann innerhalb von kurzem Zeitraum nicht mehr zulässig.

00:07:06: Dann wird es sehr schnell, sehr teuer bzw.

00:07:10: technisch vielleicht auch ganz schwierig umsetzbar mit einem sehr hohen Aufwand.

00:07:14: So ein Gebärde kann man nicht einfach auf eine Wärmepumpe umstellen ganz hydraulisches System umbauen und dann den Platz finden für die Wärmepumpe.

00:07:25: Und die Volllauftemperatur ist in der Regel zu niedrig, wenn die Räume sehr hoch sind und die Dämmung sehr schlecht usw.

00:07:32: Also diese technischen Probleme haben auch dazu beigetragen dass das Gebäude-Energiegesetz von vielen also so verteufelt wurde.

00:07:40: Aber nun haben Sie ja zum neuen Gebäudenmodernisierungsgesetz ein Buch hier geschrieben bei Haufe zusammen mit anderen, wenn Sie das gesamte Buch an dem sie jetzt mitgeschrieben haben in nur einem Satz zusammenfassen müssten.

00:07:54: Was ist die wichtigste Botschaft an Wohnungsunternehmen oder Verwalter, die Ihnen jetzt so spontan einfällt?

00:08:01: Die wichtigste Botschaft für mich also nach dieser Änderung des Gesetzes.

00:08:06: Es schaut auf den ersten Blick so aus als würde es für Immobilienverwalt der Eigentümer, Immobilie-Unternehmern einfacher werden weil sie einfach wieder mehr Technologien, auch fossile Technologin einsetzen können.

00:08:20: Das ist ja per se mal was Positives.

00:08:25: Aber und jetzt kommt das ganz große aber langfristig kommen da Kosten auf uns zu oder die Eigentümer oder Betreiber von solchen Immobilien sind also erstens mal ganz schwer abschätzbar können auch sehr hoch sein und stellen ein meiner Meinung nach bislang unkalkulierbares Risiko dar.

00:08:53: Und das ist eigentlich die Botschaft, die man meiner Meinung noch jetzt daraus ziehen kann aus dem neuen Gesetz, die aber in der Öffentlichkeit also selten diskutiert wird oder zumindest nicht so präsent ist.

00:09:09: in der

00:09:11: Ist das jetzt noch komplexer geworden, die Materie?

00:09:14: Ich schätze mal dass es da einen auch sehr hohen Beratungsbedarf

00:09:18: gibt.

00:09:19: Aber wird der überhaupt schon erkannt?

00:09:21: oder ist es so wie Sie gesagt haben eigentlich sagen die Verwalter oder die Wohnungsunternehmer, oh Gott!

00:09:26: Das hat doch alles noch ein bisschen Zeit.

00:09:28: Ja also erstens kommen die Kunden in eine Neuheizung einbauen wollen also in der Regel zu spät.

00:09:38: wenn die alte Heizung schon defekt ist oder nicht mehr funktioniert und dann ist meistens Zeitdruck.

00:09:44: Und dann gerade bei Eigentümer Gemeinschaften, also die Zeitraumräume um Entscheidungen vorzubereiten und zu treffen oft sehr lang.

00:09:55: Und da hat man gar nicht Zeit sich genau zu überlegen was macht mir jetzt eigentlich?

00:09:59: wird dann oft eine falsche Entscheidung getroffen, die dann im Nachhinein oft auch bereut wird.

00:10:06: Es ist also am besten, wenn man sich natürlich rechtzeitig bevor eine Heizung das Ende ihrer Lebensdauer erreicht schon mal Gedanken macht.

00:10:18: Welche neue Heizungen kommt überhaupt in Frage?

00:10:21: Was sind die Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Technologien?

00:10:26: Ist es technisch überhaupt machbar in meinem Haus eine reine Wärmepumpe zum Beispiel zu installieren.

00:10:33: Das sind eigentlich die Gedanken, die man sich vorher mal machen sollte.

00:10:38: Dann hat man jetzt natürlich zwei Optionen mehr nämlich es ist weiterhin möglich Öl oder Gasbetriebene Heizungen einzubauen und diese wirtschaftliche Bewertung ist eine Gasheizung wirtschaftlich vorteilhafter als eine Wärmepumpe oder irgendeine andere Technologie, oder Fernwärme oder was auch immer.

00:11:04: Die ist natürlich jetzt sehr schwierig geworden.

00:11:07: Erstmal haben sie ja auch gesagt die Erdgasheizung ist in der Regel deutlich billiger als eine Wärmepumpe.

00:11:12: also bei der Investition ist das relativ klar.

00:11:17: wenn man danach geht müsste man wieder Fusilheizungen einbauen.

00:11:21: aber Sie wissen ab dem Jahr zwanzig neunundzwanzig wird dann diese Biotreppe steigende Anteil erneuerbarer Energien beim Erdgas eingeführt, den es ja bislang kaum gibt.

00:11:34: Und dieses biogene Erdgast wird teurer sein auch in der Produktion als das herkömmliche Erdgest, dass sie einfach aus der Erde kommt.

00:11:44: Vielleicht verdeutlichen Sie nochmal dieses Thema Biotreppe.

00:11:47: Lassen Sie uns da ganz konzentriertive gehen?

00:11:49: Was bedeutet das wirklich etwas genauer?

00:11:51: Die Biotrep, die geht los am ersten, ersten zwanzig neunundzwanzig Ab.

00:11:57: dann sind Erdgasbetreiber oder Erdgasslieferanten verpflichtet, einen biogenen Anteil im Erdgaß von zehn Prozent beizumischen und alle Heizungen die ab heute also in Kraft treten des Gebäudemodernisierungsgesetzes im Juli sechsundzwanzig neu eingebaut wurden.

00:12:21: Alle neuen Heizung die fossilbetrieben sind, sind ab dem ersten ersten neunundzwanzig verpflichtet dann dieses Erdgas zu nehmen und zu kaufen das zehn Prozent Biogenienanteil hat.

00:12:35: Und der biogene Anteil steigt dann weiter nämlich schon ein Jahr später, zwanzig dreißig erhöht sich der Anteil von zehn auf fünfzehn Prozent.

00:12:44: Fünfunddreißig erhöht er sich dann nochmal um dreißig Prozent und zwanzigvierzig erhöhte es sich auf sechzig Prozent.

00:12:56: Also dieser Anteil der sich im Laufe der Zeit immer weiter erhöht, bis maximal sechszig Prozent.

00:13:04: diese stufenhafte Anstieg wird als Biotreppe auch bezeichnet.

00:13:09: Ja aber haben wir so viel Biogas?

00:13:11: Was ist das überhaupt biologisches Gas?

00:13:13: Ja, zum Beispiel aus Biogasanlagen.

00:13:15: Also Bio-Gas ist ja kein reines Methan aber also das hat auch andere brennbare Gase zu einem gewissen Prozentsatz enthalten und wird es aufbereitet und ins Erdgasnetz eingespeist.

00:13:30: und dieses Biogas aus einer Biogasaunlage, also aus Mais oder Gülle oder was da die Stoffe sind gibt's unterschiedliche Quellen gilt dann als zählt dann zu diesem Zehmprozentanteil.

00:13:45: Ja, aber wird es so viel Biogas denn überhaupt in diesem Jahr geben?

00:13:49: oder ist das... was wissen wir?

00:13:52: Was zwei Tausend Vierzig ist und ich weiß nicht welche anderen Quellen für Biogasis noch gibt, aber Biogasanlagen im kleinen Dorf werden uns ja nicht retten.

00:14:03: Ja also das ist natürlich auch noch ein regulatorisches Thema des auch noch nicht geklärtes.

00:14:11: Was ist dann eigentlich als Biogas zulässig?

00:14:17: Ja klar, kann man ja auch zum Beispiel bei Heizöl öle-biogenen Ursprungs, Palmöl was weiß ich.

00:14:26: Auch ins Heizfeld beimischen und es ist auch biogen.

00:14:30: ob das jetzt aus Umwelt und ökologischer Sicht so sinnvoll ist eine andere Frage.

00:14:37: Im Prinzip entscheidet dann irgendeine Verordnung die es jetzt noch gar nicht gibt und die vielleicht noch angepasst wird, was dann als biogener Anteil bei Öl oder Erdgas zulässig ist.

00:14:50: Und das wird die Erdgastlieferanten oder Öllieferanten verpflichtet diese Biogenenanteile zu beschaffen.

00:15:00: Es ist davon auszugehen dass die teurer sein werden als das normale Heizöl Und dann ist also der Preis dafür ein Mischpreis.

00:15:11: Naja, nun war ich gerade auf einer Veranstaltung, die heißt die Zukunft der Immobilienverwalter und dort waren auch Klima-Experten da.

00:15:23: Der eine war ein Gasbroker, der sagte ach das mit den Preisen, dass wird schon nicht so schlimm werden, der andere wollte Wärmepumpen verkaufen Und hat dann gesagt, ja das wird der Preis würde so unglaublich steigen.

00:15:36: Dass man auf jeden Fall hier direkt eine Wärmepumpe einstattieren sollte klar ist der individuelle das individuelle Gebäude ist maßgeblich.

00:15:44: aber es gibt überall große große Unsicherheiten da

00:15:48: die gängigen Studien und Prognosen für die Preisentwicklung von so biogenen Brennstoffe und was aktuell zulässig ist und in welche Richtung sich das entwickeln könnte?

00:15:58: Und die preisprognosen gehen tatsächlich ganz weit auseinander.

00:16:02: Also gibt es ja unterschiedliche Wellen auch von Universitäten und von Forschungseinrichtungen, die sich da so schon viel Gedanken gemacht haben.

00:16:13: Aber das sind Prognosen.

00:16:16: Und wie es dann tatsächlich wird... Das wird man sehen!

00:16:20: Und jetzt ist ja auch noch eine Zeit hin.

00:16:22: Es geht ja erst ab zwanzigneunundzwanzig los

00:16:25: Ja.

00:16:26: Aber warum sollte man sich, äh, zwanzig, sechsundzwanzig schon kümmern?

00:16:29: Ja weil sie sagen ja klar wenn jetzt die Heizung kaputt geht und wir müssen eine neue einbauen dann muss man sich schon mit den langfristigen Folgen auseinandersetzen.

00:16:37: aber Sie sagten schon dass dieses neue Gesetz jetzt massiv in den Alltag eingreift, inwiefern?

00:16:42: Was es als nächstes kommt und das gilt ab dem nächsten Jahr, ab ersten, ersten, ehemals sind also die neuen Energieausweise.

00:16:50: Also... Gebäude sind ja verpflichtet, also teilweise verpflichtend wenn sie vermietet, verpachtet, verkauft werden eine Energieausweis vorzuhalten und dann zeigen zu können.

00:17:06: Bei den Energieausweisen die gibt es schon, erinnern sich die Regeln.

00:17:12: Insbesondere werden zusätzliche Informationen in den Energie Ausweis aufgenommen zum Beispiel die CO-Zwei Emissionen des Gebäudes oder wie viel erneuerbare Energien in dem Gebäude genutzt werden.

00:17:27: Also diese Angaben waren zum Beispiel bis jetzt gar nicht im Energieausweis enthalten, dann gibt es neue Verpflichtungen für Denkmalgebäude.

00:17:35: Denk-Malgebäuden mussten bisher überhaupt keinen Energieausweiß vorweisen.

00:17:40: Die waren ausgenommen und brauchen ab nächstem Jahr einen Energiehausweis.

00:17:46: Dann gibt's neue Regeln für gemischt genutzte Gebäudes Wohngebäude sind, aber zum Beispiel im wertgeschossen Laden haben oder eine Arztpraxis im gleichen Haus.

00:17:58: Für diese Gebäude ist keine Verbrauchsausweise mehr zulässig.

00:18:02: also zwei Arten von Energieausweisen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.

00:18:06: Verbrauchausweis ist wenig aufwendig zu erstellen und deswegen günstiger.

00:18:11: bedarfsausweis ist komplizierter.

00:18:13: gemischt genutzte Gebäudekonten bislang auch verbrauchs Ausweise nutzen.

00:18:18: Das geht nicht mehr, die brauchen jetzt einen Bedarfsausweis.

00:18:21: und wo sich halt sehr viel ändert.

00:18:22: also muss ich wirklich sagen und das sind schon auch drastische Änderungen im Bereich der

00:18:29: Nichtwohngebäude.".

00:18:30: Darauf wollen wir an dieser Stelle nicht weiter eingehen.

00:18:33: Das ist höchst komplex hat mit einem neuen KPI zu tun, der da heißt Primärenergie-Referenzfaktor.

00:18:41: Da sollte man lieber nachlesen!

00:18:44: Gehen wir noch mal zum Wohngebäude in Ihrem Buch Kapiteln, die ich glaube, die Sie auch geschrieben haben.

00:18:50: Da widmen sie sich intensiv dem sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan.

00:18:55: Früher war das ja oft ein ganz nettes Gudi für noch mehr Förderung und heute ist es ein strategisches Fundament.

00:19:02: Warum geht ohne diesen individuellem Sanierungs-Fahrplan heute gar nichts mehr?

00:19:07: Ja also das mit der Förderung ist ja nach wie vor geblieben, dass man mehr Förderungen bekommt wenn so ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt.

00:19:16: Das wurde zwar jetzt auch mit der Novelle bisschen gekürzt aber es ist nach wie Vor ein größerer Vorteil und insbesondere bei größeren Häusern und mehr Familienhäusern oder Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Sanierungs-Fahrplan essentiell meiner Meinung nach, um die Eigentümer aufzuklären über die Möglichkeiten denen eine Orientierung zu geben welche Maßnahmen sinnvoll sind auch Transparenz zu schaffen.

00:19:49: Über die Kosten über die Förderfähigkeit über die Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen und diese also wenn man Sanierungs bedürftiges Gebäude hat, dann ist es also nicht optimal wenn man einfach irgendwo anfängt und sagt ich habe das Gefühl die Fenster sind schlecht.

00:20:09: deswegen fange ich da an.

00:20:11: Sollte sich die Maßnahme raussuchen, die am wirtschaftlichsten ist und am meisten Energie- und Energiekosten einspart?

00:20:21: Und für den Laien ist es oft schwierig zu identifizieren welche Maßnahme das ist.

00:20:29: und das zu bewerten.

00:20:31: Und da ist also der individuelle Sanierungsfahrplan Gold wert, bei mehreren Eigentümern, Gemeinschaften trägt er auch dazu bei ein gemeinsames Verständnis der Eigentürmer über die einzelnen Maßnahmen und die Sinnhaftigkeit der Maßnahmen zu entwickeln.

00:20:52: Ja, kommen wir nochmal gerade Sie sagten Sprachans eben an wenn einen Verwalter mehrere Gemeinschaften hat Also das ist ja die Praxis, ein Verwalter hat oft Dutzende verschiedene Gebäude im Portfolio.

00:21:05: Wie fängt man da jetzt pragmatisch an?

00:21:08: Schickt man Energieberater in den Pauschalen jedes Objekt?

00:21:11: oder was haben sie dafür für Empfehlungen?

00:21:14: Ja gut, also wenn das Gebäude noch recht neues und schon relativ hohen energetischen Standard hat dann braucht man es natürlich nicht.

00:21:24: Also interessant ist das für ältere Gebäuden insbesondere für mehr Familienhäuser aus den Sechzig-Jahr- und Siebzigerjahren oder Gebäudes die noch überhaupt nicht energetisch saniert sind.

00:21:36: bis dahin gab's ja kaum Anforderungen an Gebäude in Bezug auf Wärmeschutz und im Bezug off effiziente Gebäudetechnik, Heizungstechnik.

00:21:48: Bis dahin hat der Energieverbrauch also bis Ende des siebziger Jahre hat eigentlich den Energieverbruchs eines Gebäudes gar keine große Rolle gespielt.

00:21:57: Und erst danach wurden eben Standards eingeführt über die Wärme Schutzverordnung im gewissen Grad an Dämmung, in gewissem Grad an Anlageneffizienz bei der Gebäudetechnik aufweisen müssen.

00:22:16: Bei älteren Gebäuden sind die Einsparungen erheblich.

00:22:20: Wenn man zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus aus den... oder es muss kein MehrfAMilienhause sein, das eine große Fassadenfläche hat, dämt gutdämt.

00:22:31: mit einer Fassadendämming kann man auf vierzig-fünfzig Prozent der Heizenergiekosten einsparen.

00:22:37: Ja, ja.

00:22:39: Also da ist ein großer Hebel!

00:22:40: Nun

00:22:40: haften Verwalter ganz schnell wenn irgendwelche Fristen versäumt werden?

00:22:44: Meine Frage hier ist ob ein solcher Sanierungsfahrplan den Verwaltern vor Schadensansprüchen schützt?

00:22:53: Nee, so ein Sanierungs-Fahrplan ist eine ganz freiwillige Sache.

00:22:57: das muss man nicht machen und es kann man machen.

00:22:59: Das kann natürlich für Verwalters schon auch sehr hilfreich sein weil sie Sie zeigen ja, also sie sind dafür die Instandhaltung des Gebäudes auch verantwortlich.

00:23:11: Darum hat der Pflicht sich um Instandhaltenmaßnahmen zu kümmern.

00:23:17: und wenn ein Verwalter das proaktiv macht... Also er ist nicht verpflichtet, aber er kann sich ja drinnen kümmern.

00:23:23: Er kann in der Giberat engagieren einen individuellen Sanierungsfahrplan für das Gebäude erstellen lassen und das bei einer Eigentümerversammlung vorstellen dann hat es in der Regel also ein positiven Effekt wie der Verwalt langkommt und ja zeigt gegenüber den Eigentümern auch sein Interesse und seine Bereitschaft des Gebäudes in einem guten Zustand zu halten, was auch gut ist für die Eigentümer.

00:23:49: Weil natürlich der Gebäude wert auch davon abhängt wie hoch der Energieverbrauch ist und der energetische Zustand des Gebäudes.

00:23:57: Kann der Verwalter das eigentlich umlegen?

00:23:59: Wer zahlt ihm das wenn er aus eigenem Antrieb so einen Sanierungsfahrplan macht?

00:24:04: Das ist also unterschiedlich geregelt in den Verwaltersverträgen.

00:24:10: Entweder ist es in der Pauschale dabei, dass der Verwalter dann nicht extra ein Honorar kriegt oder es gibt auch Verträge da wo einzelne Dienstleistungen dann speziell abgerechnet werden durch einen Zusatz Honorar.

00:24:24: Also zahlen tut das dann auf alle Fälle die Eigentümergemeinschaft?

00:24:28: Genau.

00:24:28: aber Verwaltern müssen also nun erstmal durchsetzen.

00:24:31: Das ist wie ich gelernt habe oft nicht ganz so leicht.

00:24:35: Wohnungsgesellschaften können ja, wenn es um vermietete Wohnungen geht bei einer Modernisierung bestimmte Teile auf den Mieter umlegen.

00:24:42: Darum soll das jetzt erstmal nicht gehen.

00:24:44: aber welche finanziellen Vorteile hat der Eigentümer noch?

00:24:48: Er bekommt in der Regel eine Förderung für die Maßnahme.

00:24:55: Es ist aktuell schon so dass wir in Deutschland einen Emissionshandel haben und fossile Energiedräger Heizöl, Erdgas Unterliegen diesem Emissionshandel und es wird über die Brennstoffkosten auch ein CO-Preis abgerechnet, der aufgeteilt wird zwischen Mieter und Vermietter aktuell in Abhängigkeit vom energetischen Zustand der Immobilie.

00:25:20: Wenn der Gebäude Eigentümer energetisch saniert ist der Energieverbrauch weniger bei Fusilbeheizten Gebäuden und auch dieser CO² Anteil den er zahlen muss sinkt.

00:25:35: Und mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird dieser Effekt noch verschärft.

00:25:42: Denn dort ist geregelt jetzt, dass bei zum Beispiel einer fossilen Gasheizung ab zwanzig-achtundzwanzig die Netzengelte zwischen Meter und Vermieter aufgeteilt werden müssen im Verhältnis fünfzig zu Fünfzig.

00:25:57: Als das Ferner gereglt hat, dass die CO zwei Kosten aufgeteil werden in den Verhältnissen fünftig zu Fünftig Und ab zwanzigneunundzwanzig kommt ja dann die Biotreppe, wo wir vorher schon darüber gesprochen haben.

00:26:09: Diese Kosten sind auch aufzuteilen.

00:26:11: also der Gebäude Eigentümer oder Vermieter dem werden zunehmend Kosten aufgebürdet, dir nicht mehr zahlen muss wenn er zum Beispiel eine Erneuerbarung zu einbaut.

00:26:25: Das Gasnetzengeld ist der CO-Zweibreis und die Biodreppe weg.

00:26:31: Ja, also wir kommen ganz kurz nochmal zum Thema Förderung.

00:26:35: Sie geben in Ihrem Buch ja auch Orientierung im hier Förder-Dschungel den es ja nun gibt.

00:26:43: Können sie einen Fehler benennen oder einen häufigen Fehler benenden?

00:26:47: Den Wohnungsunternehmen bei der Beantragung von KfW oder Barfuhrmitteln machen?

00:26:54: Also ein sehr ärgerlicher und häufig vorkommender Fehler ist der vorzeitige Maßnahmenbeginn.

00:27:00: Das heißt, man darf also mit der Umsetzung der Maßnahme erst beginnen wenn der Förderantrag gestellt ist.

00:27:09: Erst den Förder-Antrag stellen und dann darf man anfangen und auch die erste Rechnung, die erste Abschlagszahlung stellen.

00:27:21: Es kommt häufig vor dass eine Firma zum Beispiel für einen Fenstertausch beauftragt wird.

00:27:27: Dann wird sofort die erste abschlags Zahlung gestellt geht der Eigentümer erst zu einem Energieberater oder lässt sich von jemandem den Förderantrag für die Sanierungsmaßnahme stellen.

00:27:41: Und dann durch die Abschlagszahlung hat also die Maßnahme schon begonnen und der Förder Antrag ist offiziell noch nicht gestellt gewesen, ne?

00:27:51: Dann hat man das Problem vorzeitiger Maßnahmen beginnen.

00:27:54: Also das kommt gar nicht so selten vor Und das ist halt sehr ärgerlich, weil dann die Förderung komplett weg ist.

00:27:59: Aber es kommt auf den Antrag, die Antragstellung an und nicht auf die Antragsbewilligung?

00:28:03: Es kommt auf die Antragstellungen an.

00:28:07: zum Beispiel bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude stellt man einen Antrag online über ein Portal.

00:28:13: Man braucht dazu eine sogenannte technische Projektbeschreibung, die da Energieberater ausstellt, daraus hervorgeht also was gemacht wird und ob das förderfähig ist.

00:28:24: Der Eigentümer stellt dann den Förderantrag auf dem Partal beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.

00:28:31: Und diese Antragstellung gilt als der Zeitpunkt, der relevant ist auch in Bezug auf die Maßnahmen beginnen.

00:28:38: Wenn der Antrag gestellt ist, dauert es ein, zwei, drei Wochen je nach Auslastung dabei im BAFA.

00:28:43: Dann liegt man einen sogenannten Zuwendungsbescheid.

00:28:46: Da steht darauf also dass die Förderung fest zugesagt ist.

00:28:51: Das Datum vom Zuwendungsbescheid ist nicht ausschlaggebend.

00:28:54: Ausschlaggebende ist das Datum, wann der Antrag eingereicht wurde.

00:28:59: Wenn Sie heute mit Geschäftsführern von Wohnungsunternehmen sprechen was ist deren größte Sorge gerade beim Thema Gebäudemodernisierung?

00:29:06: und was antworten sie Ihnen?

00:29:08: Ja die größte sorge ist halt also dass es sehr teuer ist und nach wie vor ... bei der Heizung sehr unsicher ist, welche mal wählen soll.

00:29:23: Tatsächlich ja?

00:29:24: Also einfach und das durch das G-ModG nicht besser geworden... ... also eher noch unsicherer.

00:29:33: Okay und da können Sie auch jetzt nicht die Antwort geben,... ...die für jeden Gültigkeit hat.

00:29:42: Was wir halt machen aus technischer Sicht.... Für jedes einzelne Gebäude, die technisch sinnvollste Heizung zu identifizieren in einer Machbarkeitsstudie sich das Gebäud anzuschauen.

00:29:55: Die Heizlast zu berechnen.

00:29:57: Die Warmwasserbereitung ist eine Zentralheizung.

00:30:01: wie ist das hydraulische System aufgebaut?

00:30:05: Ist eine Wärmepumpe möglich?

00:30:07: Wie niedrig kann man die Vorlauftemperatur einstellen wenn eine Wermepumppe nicht möglich ist gerade bei mehrfamilienhäusern mit zentral warm Wasser?

00:30:14: Bereitungen macht eine Hybrid-Heizungssinn.

00:30:17: Und diese ganzen technischen Fragen, die kann man natürlich relativ sicher klären und da die optimale Lösung für das Gebäude identifizieren.

00:30:26: Das ist nicht so schwer aber die wirtschaftliche Bewertung.

00:30:30: Wie soll ich denn bei einer Heizungsanlage, die jetzt zwanzig Jahre läuft?

00:30:34: Diese Kosten zum Beispiel für die Biotreppe, die ja Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit haben und auch noch zwischen Eigentümer dann aufgeteilt werden.

00:30:45: Wie soll ich denn die sinnvollerweise einfließen lassen?

00:30:49: Allerletzte Frage, mit der wir immer schließen... Wir geben Ihnen eine Limo aus Herr Dr.

00:30:56: Westner und Sie können sie trinken, mit wem immer Sie wollen.

00:31:00: haben Sie eine Idee!

00:31:01: Mit wem ich die trinken will?

00:31:03: Ja Ich würde gerne meine Limo mit der Frau Reiche trinken und mich würde mal interessieren ob sich das überhaupt alles so widergeben kann und nachvollzogen hat, was da in dem Gebäudemodernisierungsgesetz jetzt da drin steht.

00:31:20: Da wäre ich gerne Mäuschen!

00:31:21: Ganz herzlichen Dank Herr Wester für Ihre Zeit und ich drücke aufs Klöpfchen bis zum nächsten Mal.

00:31:29: Ja danke vielen Dank für die Einladung zu Limbo.

00:31:35: Ja, liebe Limo-Fans.

00:31:36: Die große

00:31:37: Sorge

00:31:38: von Wohnungsunternehmen auf welche Energie sie denn nun setzen sollen ist nachvollziehbar.

00:31:44: Deswegen werden wir das Thema Energiequellen für die Wohnungswirtschaft auch weiterhin auf dem Schirm haben.

00:31:50: Bleibt uns gewogen!

00:31:51: Limo gibt es auf allen bekannten Podcastkanälen Apple Podcasts, Spotify und Co.

00:31:56: mit einem großen Dank an die Technik Severin Gutier und Nico Usbeck ihr euer Dirk Labusch.