Mittelabflüsse drohen – Gefahr für den Immobilienmarkt?

00:00:00: Hallo liebe Limo-Fans.

00:00:02: Der Wert von Bundesanleihen ist schon wieder gestiegen, immer stärker tritt die Immobilie in Konkurrenz zu anderen Kapitalanlageformen – das gab es schon immer, wenn gleich nicht in der jüngeren Vergangenheit.

00:00:15: Lade ich das vor zehn Jahren eigentlich keine andere alternative Anlageklasse hatten war dieser Wettbewerb auch so nicht zu spüren.

00:00:22: den haben wir jetzt aber natürlich deutlich stärker und entsprechend muss sich Immobilien jetzt auch wieder durchsetzen

00:00:28: meint Jens Bönlein, Global Head of Real Estate at Siemens Health & EAS AG mit dem ich heute meine Limo trinke.

00:00:37: Er leitet das gesamte weltweite Immobilien-Portfolio des Unternehmens.

00:00:41: nebenbei ist er seit den Vorstandsvorsitzenden der Royal Institution In den letzten Wochen gingen durch die Presse das mehrere gesetzliche Krankenkassen, hohe Millionenbeträge durch Investments in strauchelnde Immobilienfonds verloren haben.

00:00:59: Drohen nun generell Mittelabflüsse institutioneller Investoren aus dem Immobilienmarkt ganz unverblüht, lockt die Infrastruktur.

00:01:08: Der Bund hat hier gerade ein riesiges Sondervermögen beschlossen.

00:01:11: Privates Kapital wird auch dafür benötigt.

00:01:14: Gerade auf der... Ebene der Pensionskassen, da wäre meine persönliche Meinung das es schon einmal Spuren hinterlassen wird.

00:01:21: Also gerade künftig auch wie viele Anlage von Bögen wirst du eigentlich im Immobilien hineinbringen?

00:01:27: Ich glaube dass wird nochmal anders bewertet.

00:01:29: was

00:01:29: bedeutet das für den Immobiliemarkt?

00:01:32: Jens hat eine globale interessante Sicht darauf.

00:01:36: an dieser Stelle seien euch die Show Notes ans Herz gelegt.

00:01:40: hier gibt es den Zugang zur kostenlosen Immobilie.

00:01:43: Wirtschafts App.

00:01:45: Mein Name ist Dirk Labusch, ich bin Chefredakteur des Fachmagazins Immobilienwirtschaft.

00:01:52: Grüß an den Taunus und schön, dass du dabei bist jens nach zwei Jahren wieder!

00:01:57: Vielen Dank.

00:01:58: es fühlt sich an Obst-Obsgästen gewesen wäre.

00:02:01: Oh wow ihr habt taunus wohnt ja wirklich so manch einer.

00:02:04: Ich war gerade erst beim Jörn Stobbe.

00:02:07: der war auch mal im Riggs European Board.

00:02:12: Du bist jetzt bei Siemens Helfern.

00:02:14: jetzt wo sitzen denn die eigentlich?

00:02:16: Die sitzen auf der ganzen Welt, aber mit einem großen Fußabdruck in Erlangen in Deutschland und auch im Froscheheim.

00:02:22: Das ist so fünfzehn Kilometer von Erlange entfernt.

00:02:25: Erlang die Siemensstadt!

00:02:26: Und wo bist du da öfter?

00:02:28: oder machst du eigentlich alles von zu Hause raus?

00:02:30: Nee ich bin da auch öfter.

00:02:31: tatsächlich falls wir nachher noch auf das Thema eingehen ist es Büro wichtig?

00:02:35: ja also ja physische Interaktion ist tatsächlich wichtig.

00:02:38: deswegen sind auch die Teams In Erlangen und Treffen uns da, aber wir sind so ich würde sagen knapp so hundertzehn Ländern mit Real Estate Immobilien tatsächlich vertreten.

00:02:49: also ein bisschen Reise.

00:02:51: Tätigkeit ist schon auch dabei.

00:02:52: Ich würde sogar sagen jetzt sich erhöht.

00:02:54: nochmal im Vergleich zu meinen vorhergehenden Arbeitgebern.

00:02:58: Ja, interessant.

00:02:59: Das ist ja unsere zweite Limo.

00:03:00: die erste war vor etwa zwei Jahren.

00:03:02: da hast du den Vorstand von Riggs Deutschland übernommen wir haben damals auch schon über die Transformation des Büro Immobilienmarkt gesprochen fand ich sehr spannend.

00:03:13: heute geht's und es ging auch damals um das Thema Krise ein Stück weit.

00:03:17: Krise gehört ja zum Immobilianmarkt wie das Haus selbst.

00:03:23: Und diese aktuelle Krisen, in der wir jetzt sind oder diese multiplen Krisen die scheinen ja gar nicht mehr zu enden.

00:03:29: Aber man vergisst ja da das ist auch vorher eine lange Phase gab wo es sehr stark bergauf ging.

00:03:35: wie erlebst du denn diese Situation gerade auf der Corporate Seite?

00:03:39: in eurem Unternehmen Siemens Healthiness verwaltet ihr ein umfangreiches globales Immobilien Portfolio.

00:03:46: ich schätze ihr schaut euch die Krise von außen an oder?

00:03:49: Also... Auch da würde ich wieder mit unterschiedlichen Perspektiven antworten.

00:03:53: Wenn du jetzt als Corporate praktisch den Markt zundierst, dann ergeben sich natürlich deutlich stärkere Chancen, als das vielleicht noch vor zehn Jahren der Fall gewesen wäre.

00:04:04: Auf der anderen Seite aber ist das Thema Qualität weiterhin sehr stark im Vorhol-Cruz.

00:04:09: Also auch vor fünf Jahren würde ich sagen Flight to Quality Fokussierung auf zentrale Lagen wo eben auch die Umgebung tatsächlich wirkt also nicht nur das einzelne Gebäude sondern wo eben auch was in der Stadt passiert oder in der Umgebung, in der man ist.

00:04:24: Das hat eine hohe Relevanz und ist auch weiterhin sehr stark im Fokus.

00:04:28: Das heißt also auch um die Brücke zur RSS zu schlagen, auch wenn wir unsere Research-Themen an der Stelle machen, merken wir schon sehr stark dass einfach die Lagen A lagen ja doch weiterhin sehr starke im Fokuss sind.

00:04:42: immer noch mal mit der Ergänzung was passiert denn eigentlich um das Gebäude drum herum?

00:04:47: Der zweite Teil Und ich glaube, der ist vielleicht noch gar nicht im Mobilmarkt so richtig im Fokus.

00:04:52: Ist das sich auch die Gemengenlage was ein Immobilier können muss ein Stück weit verändert?

00:04:57: hat diese Fragestellung rund um Resilienz?

00:05:00: Nicht nur aus einer Klimatransitionsperspektive betrachtet sondern auch was muss immobil hier eigentlich in den nächsten zehn Jahren alles können?

00:05:08: Das würde ich sagen ist schon ein bisschen stärker in den Fokus hineingeraten.

00:05:12: Jetzt sind natürlich Immobilien auf einer Corporate Seite immer ein Arbeitsmittel, also das ist nicht der eigentliche Zweck des Unternehmens.

00:05:19: aber zum Beispiel bei uns findet da sehr viel Produktion statt in den Immobilen d.h.

00:05:24: als funktioniert die Immobilie nicht, funktioniert die Produktion nicht und auch die Verzahnung zwischen Immobilier und Produktionen ist an der Stelle gegeben.

00:05:32: D.h.,

00:05:32: da stellen sich doch schon ein paar Fragestellungen mit denen man umgehen muss.

00:05:38: Um es vielleicht noch greifbar zu machen, werden jetzt neulich eine Anmietung in einem Land wo gerade Krieg herrscht.

00:05:44: Weil medizinische Produkte auch weiterhin in Ländern dann auch bedient werden, wo Krieg härscht oder wo auch Sanktionen sein könnten.

00:05:54: Da hast du dann plötzlich ganz andere Anforderungen an Immobilien.

00:05:57: also Deutschland.

00:05:58: sprechen wir nur nicht darüber.

00:05:59: zum Beispiel wie ist ein Flucht- und Rettungsweg wenn eine Drohne einschlagen könnte?

00:06:04: Es gibt durchaus Länder wo das eine hohe Relevanz hat Und auch da verschieben sich Perspektiven gerade.

00:06:10: Ja, verrückt dass das jetzt auf einmal Thema wird aber damit werden wir leben.

00:06:15: Viele haben sich ja gefragt als du zu Siemens Healthaniers gegangen bist Mensch was macht ihr denn jetzt auf der Corporate Seite?

00:06:21: Mich interessiert mal ganz persönlich wie sich der Job eines Asset Managers bei der Kommerz Real da warst du ja fürs Anlagevermögen zuständig vom Asset Management Jetzt hier unterscheidet, da geht es ja eher um die Immobilie als internes Wirtschafts- oder überhaupt um interne Wirtschaftsgüter.

00:06:40: Wie hat sich deine Arbeit verändert?

00:06:43: Ja also auf der Kommerzialseite im Asset Management ist natürlich der Sinn und Zweck Immobilien im Wert zu steigern das heißt also eben für den Markt die richtigen Produkte zu strukturieren eben auch gemeinsam mit dem Portfoliomanagement die richtungen Entscheidungen zu treffen Und dann eben daraus aus den Mieten Geld zu verdienen, was auch den Anlegern wieder zugutekommt.

00:07:07: Das ist auf der Corporate Seite ein bisschen anders.

00:07:09: da wird das Geld über die Produkte verdient und wie du gesagt hast die mobilen dienen dem Zweck dass damit etwas gemacht wird.

00:07:18: wenn man aber mal so ganz kleine Stücke zur Seite legt einen Schritt zurück geht Dann sind es am Ende Immobilien.

00:07:24: Und ich fand das tatsächlich total spannend, gerade für so ein großes Unternehmen dann eben auch global zu agieren mit einem großen Portfolio und ich glaube, dass kann man sagen wir sind weit über zwei Millionen Quadratmeter also von der Größe her vergleichbar mit dem großen offenen Immobilienfonds.

00:07:44: Wir sind da nicht das einzige Unternehmen.

00:07:46: die Anzahl der Flächen und Werte, die sich auf den immobilen Seiten großen Unternehmen verbergen, das ist wirklich beeindruckend.

00:07:55: Das war aus meiner Sicht eine großartige Chance da eben auch in Verantwortung zu gehen und dazu sagen ich bin ja noch als Ingenieur mein Projektentwickler Herz schlägt ja immer noch sehr hoch.

00:08:06: und gerade bei uns im Unternehmen haben wir ein sehr starkes Baupipeline.

00:08:09: Wir bauen gerade global an unterschiedlichsten Standorten.

00:08:13: In Shenzhen sind wir gerade aktiv, wir sind in Japan aktiv.

00:08:17: Wir bauen grade einen Sechzigtausend Quadratmeter Campus in Bangalore.

00:08:21: Wir haben jetzt gerade eben ein Projekt in Freuchheim fertiggestellt.

00:08:25: Das ist wirklich eine große Baupipeline die wir da haben und auch das ist total faszinierend innerhalb anderer Kulturen da etwas Jahr zu etablieren Und am Ende ist es eine Immobilie.

00:08:36: Das macht mir persönlich einfach total viel Spaß und gerade vielleicht noch ein persönlicher Ansatz war, einfach auch zu sagen wie können wir denn vielleicht doch das Thema Immobilien auch nochmal im Wert so positionieren dass es als eine strategische Relevanz und Komponente auch gesehen wird?

00:08:52: Ja und da sind wir jetzt grade dabei mit der Idee dann eben auch einen Asset Manager innerhalb des der Unternehmensstruktur zu etablieren aber ganz klar mehr Zielsetzung dass wir die richtigen Entscheidungen für die Kollegen und Kollegen treffen.

00:09:06: Und in der Diskussion Balance of Power ist natürlich immer der Business am Ende des Tages maßgebend, aber auf der Kapitänmarktseite ist es der Mieter.

00:09:13: Also ich habe keine gute Mobilität, hab' ich keinen Mietern also praktisch das gleiche Spiel nur im Grünen.

00:09:19: Jetzt will ich aber doch die Klammern nochmal kurz aufmachen.

00:09:21: du sagst ihr habt ihr baut in verschiedenen Ländern?

00:09:26: Ist es da für dich auch ersichtlich, dass es überall anders besser funktioniert, leichter funktioniert behördlich auch als in Deutschland?

00:09:35: oder musst du sagen ja deine globale Sicht auf die Dinge hat dich vielleicht noch so ein bisschen mit dem deutschen Bauprozedere versöhnt.

00:09:45: Also wir sind gerade dabei einen Projekt anzustoßen innerhalb von Deutschland.

00:09:50: da kann ich jetzt noch nicht so viel zu sagen aber da sind wir im starken Austausch mit den Behörden und ich muss sagen dass die Zusammenarbeit wirklich hervorragend.

00:09:59: Ich nehme auch die Menschen auf der Behördenseite als sehr proaktiv wahr und auch mit einem hohen Verständnis, dass wir da an dieser Stelle gemeinsam was erreichen wollen.

00:10:08: Und ich glaube es hat einfach wichtig, das man auch akzeptiert, dass sie Seite der Behürde oder des Gesetzgebers auch eine Perspektive hat.

00:10:16: Und manchmal hat eine Stadt nochmal ne andere Perspektivae, die man möglicherweise als Eigentümer hat und dass es Demokratie in Einklang zu bringen.

00:10:26: Ansonsten muss ich sagen, wo es wirklich sehr geräuschlos funktioniert.

00:10:30: Das gerade in den asiatischen Ländern.

00:10:31: da haben wir eine extrem hohe Prozesskultur.

00:10:35: die ist wirklich einzigartig.

00:10:37: ja werden bei einem Projekt ein Tornado oder einen Hurricane was uns im Bauplan zurückgeworfen hat Da musste ich den GU gar nicht anrufen, den wir an der Stelle beauftragt hatten.

00:10:47: Sondern er hat eigenständig drei Kräne mehr gebracht und hat gesagt das kriegen wir hin.

00:10:51: Und dann waren ja vier Wochen später wieder im Terminklan.

00:10:54: Das war für mich eine sehr positive Erfahrung.

00:10:59: Und ansonsten in den USA merkt man jetzt gerade unter der Actor and Drum Administration, dass doch sehr stark teilweise bei Vorgaben dann nochmal gekürzt worden ist.

00:11:09: Wir haben jetzt gerade auch da einen Projekt wo wir uns im bestehenden Gebäude anschauen und das eben konvertieren möchten und da hätten wir bestimmt drei vier Jahre vorher gebraucht.

00:11:19: Das wird jetzt möglicherweise ein anderthalb Jahren stattfinden.

00:11:23: also damit merkt Man, dass die Geschwindigkeit schon mal ein bisschen zugenommen hat.

00:11:28: Aber es ist, wie gesagt, das ist breit gefächert und jedes Land hat seine eigenen Herausforderungen.

00:11:32: Das macht's jeden Tag auch so herausfordernd!

00:11:35: Du bist... Gehen wir nochmal auf die RSCS-Seite.

00:11:38: seit den zwanzig, dreieinzwanzig Vorstandsvorsitzenden in Deutschland und Mitglied des European Boards von vor ein paar Wochen hast du mir geschrieben, wir sind gerade im EMEA-Board Meeting diskutieren.

00:11:50: Ob wir vielleicht sogar am Anfang einer sehr großen Finanzkrise des Immobilienbereichs stehen?

00:11:56: Zinswende Neubau Krise, Geopolitik

00:11:58: etc.,

00:11:59: wie ist denn die Diskussion ausgegangen?

00:12:01: und das würde mich doch mal interessieren.

00:12:03: Tja!

00:12:03: Wir haben alle unsere eigene Glasgugel mit zu dem Meeting gebracht.

00:12:07: ja und hat ihr da mal reingeschaut?

00:12:09: aber zur Spaß beiseite wenn du auch fundamental Daten drauf schaust dann merkst du halt einfach schon was am anfang gesagt dass wir uns schon in multiplen krisen gerade eben bewegen und so.

00:12:20: Richtig kommen wir ein paar stellen nicht raus?

00:12:24: ja ich will aber nicht den abgesangen auf die mobilenwirtschaft weil ich glaube das ist nicht der fall.

00:12:27: es ist absolut wundervolles esselt mit dem man arbeiten kann wo man rein investieren kann und eben damit auch Werte etablieren kann.

00:12:36: Gleichzeitig haben wir jetzt halt die Situation am Markt, dass sich Geld verteuert.

00:12:40: Ich glaube da war auch heute erst wieder ein Artikel dazu.

00:12:43: Die Bundesanleihe ist widergestiegen – die dreißigjährige in den USA ebenso.

00:12:48: Und was ganz spannendes Kapital konkurriert hat mittlerweile an sehr vielen Ecken miteinander ne?

00:12:54: Die Bundes-Anleihe konkuriert im Endeffekt mit Corporate Anleihen, die jetzt auch in großer Milliardenzahl nach außen gehen.

00:13:00: Und da muss man sich halt die Frage stellen, stecke ich jetzt irgendwie dreißig Milliarden in einen Amazon keine an Datacenter rein mit einem Coupon oder mache ich das in eine Immobilie.

00:13:11: Und dadurch dass wir vor zehn Jahren eigentlich keine andere alternative Anlageklasse hatten war dieser Wettbewerb auch so nicht zu spüren.

00:13:19: den haben wir jetzt aber natürlich deutlich stärker und entsprechend muss ich Immobilien jetzt auch wieder durchsetzen.

00:13:24: Ich habe es eingangs gesagt, ja und das würde ich sagen ist auch Konsens innerhalb unseres E-Mehrboards gerade die hochwertigen Immobilien haben einfach eine weiterhin positive Zukunft.

00:13:36: Das sieht man auch.

00:13:36: Die Mieter fragen das nach.

00:13:38: Die Mieten gehen weiter stark nach oben.

00:13:41: aber werden wir jetzt wieder dahin kommen dass alle fünf Tage in der Woche arbeiten und alle Standorte und alle Lagen ausgefüllt sind?

00:13:49: da würde ich persönlich ein sehr großes Fragezeichen dran setzen.

00:13:54: Und dazu kommt natürlich gerade eben noch das ganze Thema insbesondere in Deutschland auch, wir haben ja Vermögensanlagen stattgefunden in vermeintlich sichere Anlageprodukte wie Immobilie was dem Markt natürlich auch gerade wieder kapital entzieht und dann also in Summe einfach sehr viele Themen die jetzt nicht nur positiv sind.

00:14:20: Eines der Themen ist ja auch, also ein Krisenszenario liegt ja in der Refinanzierung von Immobilienprojekten.

00:14:28: Begründete Anschlussfinanzierungen sind oft teurer geworden und steigt die Gefahr von Zwangsverkäufen.

00:14:36: Fand ich interessant wie Deutsche Bundesbank hat gesagt, Immobilie in Großstädten sind bis zu vierzig Prozent über Fundamentalwert bewertet – oft jedenfalls!

00:14:46: Das gab es ja immer wieder, das ist ja nicht neu aber Das hat ja nun Risiken fürs Finanzsystem.

00:14:52: Und da frage ich mich immer, lernt der Markt jetzt gerade was das Bewertungsthema betrifft?

00:14:57: Lernter mag da nichts?

00:14:58: Ja ist auch eine sehr gute Frage.

00:15:00: Ich glaube er hat schon dazu gelernt.

00:15:02: also die Faktoren sind ja auch schon wieder deutlich nach unten gegangen und zum Teil muss es halt dann über Abschreibungen über die nächsten Jahre oder Wertanpassungen dann aufgefangen werden.

00:15:15: Das ganze kommt halt aus einem Markt, der einfach auch in sich stark überhitzt war.

00:15:18: Also Kapital hat einfach keine andere Möglichkeit gehabt irgendwie noch einen ordentlichen Kupor zu erzeugen und dann sind sehr viele Menschen in die Anlageklasse Immobilien reingegangen Und das müssen wir jetzt glaube ich zum Teil noch aus dem System ein Stück weit rausschwitzen.

00:15:33: Wir hatten es auch tatsächlich im europäischen RCS Newsletter adressiert, gerade eben für die Bewerter, die am Ende natürlich auf Marktevidenz angewiesen sind.

00:15:44: und die Frage ist natürlich immer... Wann findet Markt-Evidenz statt?

00:15:48: Ja, findet sie wirklich nur dann statt wenn der Transaktion auch stattgefunden hat.

00:15:52: Das wäre so die eine Lehre.

00:15:53: Die andere ist aber natürlich auch dass man Fundamentaldaten sich anschaut und die einmal miteinander vergleicht.

00:15:59: Und die große Frage ist natürlich auch dann Wenn du die Börse bewertest, die ja immer zukunft auch ein Stück weit antizipiert sieht man ja das die Abschläge dann doch relativ hoch sind.

00:16:11: Ich würde jetzt sagen die gehen nicht in Richtung vierzig Prozent Aber zehn Prozent Fünfzehn bis zwanzig Prozent sind da durchaus ablesbar.

00:16:19: Und wenn man sich zum Beispiel gerade die Wonovia-Aktien anschaut, jetzt auch nicht leicht, obwohl ja eigentlich die Fundamentaldaten des Unternehmens sehr gut sind.

00:16:28: also das Immobilienvolle funktioniert, die Immobilen sind alle vermietet und so weiter und trotzdem ist der Markt an der Stelle noch ein bisschen vorsichtiger Ganz entfernt.

00:16:40: bewerten darf ja keine kapitale marktempfehlung im übrigen.

00:16:44: aber wenn man halt immobilien.

00:16:47: Unternehmen an der börse sich anschaut das gibt finde ich immer eine ganz gute indikation und auch gestern andere anderes medium hat er auch nochmal publiziert wie gerade eben die kapitalmarkt.

00:17:00: Abflüsse, also zunehmend glaube ich zu hart.

00:17:03: Aber zumindest sind sie nicht gestopft worden gerade bei den offenen Immobilienfonds und auch das ist ja nochmal ein Indikator dafür, dass sich das einfach doch noch nicht so richtig beruhigt hat.

00:17:13: Ja,

00:17:14: ja.

00:17:15: Das ist so... Und ich gucke immer auf die institutionellen Investoren.

00:17:22: durchaus ein systemrelevanter Faktor für die Stabilität des Immobilienmarkts.

00:17:27: Und da haben wir viele Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen ja gerade viel Geld verloren weil eben Immobilie- und Investmentsfonds geschlossen haben.

00:17:37: dann ich überlege allein was jetzt bei der Signagruppe beim Zusammenbruch wie viele Insista betroffen waren Versorgung Werke und Pangesionskasse usw.

00:17:47: Aber es ist jetzt kein Hinweis all dieses auf eine generelle Schieflage in dem Bereich.

00:17:54: oder also?

00:17:56: Nee, das nicht.

00:17:57: Aber Immobilien haben natürlich so wie sie einen Potenzial haben tragen Sie auch ein Risiko in sich.

00:18:04: und die Risiken sind wir finden keine Mieter Wir kriegen keine Finanzierung Ein Tornado fängt die Immobilie hinweg.

00:18:12: Also da gibt es eine ganze Reihe.

00:18:14: Und ich glaube, das ist einfach wichtig.

00:18:16: Dass man das gut in die Waagschale mit einwirft.

00:18:18: Immobilien sind ein Bestandteil eines guten Portfolios.

00:18:22: und als würde ich weiterhin auch so unterschreiben, weil man mit der Immobilie einfach was machen kann.

00:18:27: Wenn ich mir einen ETF holen, mit dem kann ich nichts machen, den kann ich kaufen oder verkaufen aber da kann ich nicht so richtig mitarbeiten.

00:18:34: Das kann ich einfach mit einer Immobilier.

00:18:36: Ansonsten, was du gerade angedeutet hast grade auf Ebenen der Pensionskassen.

00:18:43: Auch da wäre meine persönliche Meinung, dass das schon auch noch mal Spuren hinterlassen wird.

00:18:47: also gerade künftig auch wie viel Anlage vom Bögen wirst du eigentlich im Immobilien hineinbringen?

00:18:53: Ich glaube es wird nochmal anders bewertet.

00:18:55: dann haben wir ja auch grade eine sehr große Diskussion rund um das Sozialgesetzbuch.

00:18:59: als sicher ist denn eigentlich da die Anlageklasse Immobilie weil wir da ja Versicherungen haben oder hatten die eben auch in Immobilien investiert haben was dann auch im Endeffekt zu verlorenem Geld geführt hat.

00:19:13: Ich glaube, da muss man nochmal sehr fein unterscheiden durften überhaupt diese Investitionen so getätigt werden wie sie getäticht wurden?

00:19:20: ja da gibt es ja auch eine berühmte Kasse aus Berlin.

00:19:26: ich glaube das müssen die Gerichte klären zu welchem Ergebnis man kommt und dann haben wir einfach In der Summe dann doch eine gewisse Verunsicherung, ja die dem Kap also dieses Kapital eben in die Investitionsklasse Immobilie weiter dann Geld entzieht.

00:19:46: Ja und das ist wichtig da eben wieder das Vertrauen einzubringen und das können wir auch ne?

00:19:53: Also wir können tolle Immobilien bauen Wir können nicht vermieten die Gebäude in der Innenstadt wenn man da vorbeiläuft die funktionieren Und wenn ich jetzt teile, meine Menschen sind wir wieder beim Büro.

00:20:04: Aber wenn ihr drei Tage in der Woche im Büro seid dann kann ich immer noch nicht die Immobilie irgendwie in fünf Scheiben schneiden und sagen Ich nehme nur davon die zwei Drittel und das eine Drittel macht jemand anders.

00:20:15: Deswegen vermietet man trotzdem die ganze Fläche an.

00:20:17: Das merkt man ja auch in den Anmietungsdaten.

00:20:21: Du hast es eben selber gesagt, also für dich ist jetzt wichtig hier auch beim Thema Asset Management zu schauen wie eine Immobilie sich in zehn Jahren entwickeln kann.

00:20:30: Das zu antizipieren was wird gebraucht und... Was ist wichtig?

00:20:35: Kann man das überhaupt?

00:20:36: Also wir wissen alle KI, KI,KI und Digitalisierung, Digitalisierung.

00:20:41: aber dadurch ich sage immer du weißt nicht was in zehn jahren ...was in zehnjahren ist und in der Immobilien noch weniger und vor dem Hintergrund ist sie als Anlage, es ist doch ein Nachteil oder?

00:20:53: Ach ich weiß nicht.

00:20:53: Ich erzähle jetzt was ganz Verrücktes.

00:20:56: ne aber wenn du dir die Star Trek Filme anschaust da gab's dann ja die Apple Watch oder die Digitale Watch schon, da gabs das iPad und so war der Beam jetzt auch und es gab immer Immobilien.

00:21:06: Menschen selbst in jeder Zukunftsotopie sind Immobilian in irgendeiner Form vorhanden weil sie einfach einen Gefühl beim Menschen erzeugen im Sinne von Da fühl' ich mich geschützt, da habe.

00:21:18: Und dieser physische Raum des Zusammenkommens, den kann man aus meiner Sicht einfach nicht ersetzen.

00:21:24: So haben wir eine Glasskugel?

00:21:25: Nein aber wir können glaube ich schon ganz gut verstehen was eine gute Immobilie, was ein gutes Asset ausmacht und ein gutes Esset funktioniert dann wenn ich tatsächlich einen Produkt am Markt platziere was nachher auch in Endkunden findet.

00:21:39: Die Immobilen die diese Kriterien heute schon erfüllen Die haben aus meiner Sicht auch weiterhin eine sehr, sehr gute Zukunft.

00:21:46: Wenn ich kurz meine Corporate-April anziehe, dann gucken wir natürlich, finden wir in den Mobilien das Thema Amenities Tech, haben wir die richtige Lage?

00:21:57: Wir gucken uns an wie entwickelt sich auch die Stadt an dem Standort?

00:22:01: Können wir davon ausgehen dass wir hier auch weiterhin prosperierende Umgebung haben in der Zukunft etc.

00:22:08: Dann Thema Nachhaltigkeit ist für uns als Unternehmen zumindest sehr wichtig, glaube aber auch grundsätzlich und dann kommen halt neue Themen dazu.

00:22:16: Also wenn du zum Beispiel auf das Thema Klimawandel blickst oder jetzt auch auf die Hitzeperiode, die wir hatten reichen Dien-Normen an der Stelle, die wie heute haben so einen Vorgaben um einfach künftige technische Anforderungen abzubilden oder sind sie eigentlich eher fünfzehn oder zwanzig Jahre alt?

00:22:38: Und da kann man als Mieter natürlich auch sagen, hey wir möchten aber eine andere technische Voraussetzung haben und ich glaube da steckt ein großer Chance jetzt auch nochmal für Immobilienbesitzer, für Entwickler diese nächsten Jahre einfach ein Stück weit voraus zu denken.

00:22:53: Digitalisierung wirklich in die operativen Prozesse einzubringen.

00:22:58: ja es gibt einfach schon Möglichkeiten auf dem Markt.

00:23:00: Wir machen das auch werden jetzt bald einen ersten Prototypen auch machen wo wir ein Teil der Prozesskette digitalisieren, die man normalerweise mit Menschen machen würde.

00:23:11: Das muss man einfach antizipieren und da auch rein investieren.

00:23:15: und der entscheidende Unterschied glaube ich ist also damals auch Kommerzreal, Digitalwerk, Florian.

00:23:23: Da haben wir ganz viele Sachen antizibiert und haben auch versucht die hin zu bekommen.

00:23:31: Implementierungshürde deutlich größer, weil wir im Endeffekt Systeme hatten die mit den anderen neuen Software-Lösungen nicht gesprochen haben.

00:23:42: Schnittstellen ohne Ende.

00:23:44: jetzt haben wir plötzlich die Möglichkeit über Artificial Intelligence das alles innerhalb von wenigen Stunden teilweise zu lösen oder auch Systeme draufzusetzen die diese Datenbasis schaffen.

00:23:57: Das heißt die Implementierungshürde ist deutlich ... nach unten gegangen.

00:24:02: Und da kann ich noch sagen, also auch zu deiner Frage vorhin wie geht man damit auf der Welt um?

00:24:07: Da ist zum Beispiel gerade mein Fokus tatsächlich dass wir jetzt die ersten Piloten in den USA etablieren weil da einfach... Die Anforderungen die Hürden auch im Hinblick auf Datenschutz und so weiter viel viel geringer sind als das in Europa oder in Deutschland der Falle ist.

00:24:23: ja das heißt wir probieren es darüber nicht dass es in Deutschland nicht auch möglich ist Aber da merkst du schon.

00:24:29: Was genau probiert ihr?

00:24:32: Da das ein Pilot ist, der jetzt noch nicht im Unternehmen kommuniziert ist muss ich vorsichtig bleiben.

00:24:38: aber sag mal so wie geht man mit der Sicherung von Gebäuden um?

00:24:42: zum Beispiel

00:24:43: alles klar

00:24:44: kannst du auf jeden Fall ganz anders denken an Sicherheit anders denken Du kannst zb auch Gefahren anders denken.

00:24:53: wir haben auch zum Beispiel überlegt, wie geht man mit Schutz um?

00:24:57: Also wenn du z.B.

00:24:59: auch Immobilien hast oder Wege wo du durch eine dunkle Ecke durch musst und so weiter.

00:25:05: Wie kriegst du es eigentlich hin dass Menschen auch wieder dahin wollen?

00:25:08: bei die Hürden manchmal ins Büro zu kommen haben ganz andere Ursachen als die auf dem ersten Blick erkennbar sind Und da gibt's wundervolle digitale Lösungen um das in den Griff zu bekommen.

00:25:20: Das alles in Summe führt dann natürlich dazu dass sein Menschen auch wieder ins Büro gehen.

00:25:24: Also hochspannend, da will ich aber nicht zu sehr bohren weil du vielleicht das eine oder andere gar nicht sagen kannst.

00:25:29: Ich will nochmal ganz kurz auf ein anderes Thema kommen den möglichen Rückzug von Instis institutionellen aus der Immobilien Szene hinzu mehr Infrastruktur.

00:25:41: Das habe ich glaube im Handelsblatt gerade gelesen, dass da viele institutionelle Investoren dran denken, jetzt hier wirklich zu sagen wir ziehen uns ein Stück weit aus dem Immobilienmarkt zurück und machen sehr viel mehr Dampf im Bereich Infrastruktur weil es ja dieses riesige Sondervermögen gibt.

00:25:59: Hältst du das für gefährdend?

00:26:02: Für die Immobiliebranche oder gilt das was du vorhin gesagt hast also du bist da nach wie vor guten Mut ist auch wenn die Verlockungen aus anderen Bereichen noch so groß sind.

00:26:13: aber am Ende will der Investor Geld verdienen und möglichst sicheres Geld

00:26:16: genau.

00:26:17: Und je sicherer dein Geld wird, umso geringer wird der Coupon.

00:26:20: Also das ist sozusagen das was du miteinander ausbalancieren musst.

00:26:23: ich glaube das Thema Infrastruktur hat jetzt absolut einen Kapitalbedarf.

00:26:27: und da ist auch die Fragestellung was subsumierst du alles unter Infrastruktur?

00:26:31: Man könnte auch removieren tatsächlich ein Stück weit in Infrastruktur einbringen.

00:26:36: es gibt ja auch schon Projektentwickler und Asset Manager die ganz explizit jetzt eben auch das Thema Infrastruktur mit in die Überschrift hinein bringen.

00:26:45: wahrscheinlich ist auch da halt die richtige Antwort nicht alles auf einen fährt setzen, sondern auch ein Stück weit eben in die Breite hineinbringen.

00:26:55: Infrastruktur kann haben das vielleicht schon um zwanzig Jahre her, dreißig Jahre kann ich private Partner, Public Private Partnership war damals das große Thema.

00:27:04: Das ist, glaube ich nie so durchgestartet wie es hätte durchstarten können.

00:27:08: Vielleicht haben wir jetzt tatsächlich ja nochmal eine Möglichkeit eben auch private Investitionen und Statikinvestitionen miteinander zu koppeln.

00:27:16: Unterm Strich bringt die Immobilienwirtschaft natürlich an der Stelle auch extrem viel Know-how ein also Kenntnisse vom Ort, Kenntnisse im Projektmanagement große Stärken in der Umsetzung oder schnellen Umsetzung von solchen Aufgabenbereichen, wenn man jetzt zum Beispiel die Bundeswehr nimmt.

00:27:37: Es ist etablierend von Infrastruktur und Bundeswehr

00:27:41: usw.,

00:27:42: Kasern vielleicht auch tatsächlich eine Aufgabe, die die Immobilienwirtschaft übernehmen kann?

00:27:47: Und dann muss man an der Stelle... Aber dann eben auch die Voraussetzungen abbilden können, damit man da noch umsetzen kann.

00:27:54: Man braucht Mitarbeiter, die eben gesondert geprüft sind und so weiter weil es natürlich eben dann auch in das Thema Geheimnis reingeht.

00:28:01: Ich glaube dass muss man einfach hinbekommen.

00:28:03: Und auf der anderen Seite bei privaten oder auch institutionellen Investoren ist glaube ich wichtig, dass man ein gutes Angebot abliefert.

00:28:11: Wenn ich eine Immobilie habe, die danach vielleicht wieder sechs oder acht Prozent bringt und nicht eins oder zwei... dann werde ich es auch schaffen, in Investor davon zu überzeugen.

00:28:21: Dem höheren Sagen nach schauen sich ja vor allem gerade ausländische Investoren auch durchaus den deutschen Marktern bei die Fundamentaldaten weiterhin sehr gut sind.

00:28:31: also trotz aller Unkrufe und mit dem was in der Wirtschaft passiert ist Deutschland weiterhin ein sicheres Land für Investitionen und entsprechend dann auch jetzt in einer niedrigen Bewertung attraktiv

00:28:42: Wenn es nicht das Thema Vergesellschaftung gäbe, Enteignungen und solche schönen Dinge die ja auch gerade die Runde machen.

00:28:51: Das war.

00:28:51: noch meine kleine Anmerkung daran.

00:28:53: Du brauchst jetzt nicht zu sagen wie bescheuert du dieses Thema findest?

00:28:57: Ich würde

00:28:58: mir die

00:28:58: Frage stellen, wie viele Wohnungen werden dadurch mehr gebaut?

00:29:03: Lassen wir es.

00:29:03: Wir lassen's,

00:29:04: genau!

00:29:05: Ich hatte da gerade ein ganz interessantes Gespräch mit Hamid Jadam Investor in Berlin.

00:29:12: Am Schluss möchte ich nochmal auf die RSCS kommen denn wenn es diese ganzen Gewitterwolken von denen wir eben gesprochen haben gibt dann würde ich mal sagen ist die Bedeutung der Verbände auch insbesondere der RSCS hoch.

00:29:25: kannst du das so unterstützen?

00:29:27: wie entwickeln sich denn die Mitgliedschaften hier zu lande?

00:29:31: Also wir sind auch da im europäischen Port immer wirklich im intensiven Austausch.

00:29:36: Was müssen wir anders machen und wie können wir auch moderner werden?

00:29:40: Ein Thema, was jetzt bei uns ganz stark auf die Agenda kommt ist das Thema AI also gerade auch in der Bewertung.

00:29:47: Wie weit nimmt eigentlich eine maschine künftig Bewertungen ab?

00:29:51: Gerade im Massenmarktgeschäft auch zum Teil bei Baufinanzierungen und Banken wo dann auch Baufinanzierungen mittlerweile ja innerhalb von Minuten zugesagt werden mehr in Tagen.

00:30:01: Da muss auf jeden Fall ein starker Fokus rein, unsere Haltung ist insbesondere aber natürlich auch bei den großen gewerblichen Immobilien das da immer noch mal einen Mensch mit drauf schauen sollte weil eben auch an vielen Stellen Erfahrung mit reingeht.

00:30:17: ja und so wird es auch gerade eben weiter vorangetrieben im Kontext einer RICS.

00:30:24: Mitglieder hat es zugefragt und auch nochmal was unterscheidet uns vielleicht, gerade dieser Schwerpunkt im Hinblick auf ethisches Verhalten halte ich doch immer wieder für sehr relevant.

00:30:35: Gerade in Märkten die einfach ein bisschen turbulent sind muss man die Ruhe bewahren da hilft keine Panik.

00:30:42: ja dann braucht man auch einen eigenen inneren Kompass.

00:30:45: Das, glaube ich, findet man sehr stark bei der RICS und insbesondere hat auch ein Netzwerk von Menschen die alle da drin sind weil sie dann eben auch diesen berühmten MR-ICS Qualifikation geschafft haben im Sinne eines Interviews.

00:30:59: Also da kann man weiter darauf zugreifen... Und die Verbände haben aus meiner Sicht da eine ganz wichtige Rolle, auch die anderen Verbände mit denen wir im guten Austausch sind.

00:31:08: Ich habe ja zum Beispiel auch noch eine Rolle bei der DGNB über das Thema Nachhaltigkeit verantreiben.

00:31:13: Ich glaube, wir haben alle unsere Berechtigung und wichtig ist aber dass wir mit einer Stimme eben auch die Aufgaben in die richtige Richtung hineinschieben oder die Aufmerksamkeit in die richtige Richtung reinschieben.

00:31:24: Jetzt hat jeder Verband irgendwie einen eigenen Schwerpunkt – das ist auch total in Ordnung!

00:31:30: Man kann über Verbände zumindest Themen adressieren und Aufmerksamkeit erzeugen, damit man danach auch zu einem guten Ergebnis kommt.

00:31:40: Wie entwickeln sich denn die Mitgliedschaften jetzt so mal?

00:31:42: Ist das stagnieren, steigt es, sinkt es.

00:31:45: Du sagst es ja selber dass die Bedeutung ethischer Standards eben jetzt gerade in so einer Zeit wichtig ist.

00:31:51: dann müsste man sagen, dass andere Mitgliedschaften auch merken oder... Also

00:31:53: wir sind weiterhin stabil tatsächlich was die Anzahl der Mitglieder betrifft.

00:31:57: Das heißt wir haben natürlich auch wie alle Wir stehen jetzt vor einer Transformation, dass eben jetzt ein großer Teil von RSES-Mitgliedern auch in einen Altersbereich kommen wo man einfach nicht mehr aktiv dann ist.

00:32:11: Diese Transformation haben wir alle.

00:32:13: Wir haben aber auch über die Matrix eine Jugendorganisation und interessanterweise haben wir gerade eben wieder sehr viele Professionals, die sich für uns interessieren.

00:32:23: Die Liste an Kandidaten in Kandidatern ist lang.

00:32:26: das heißt wir sind an sich was die Mitgliederzahl betrifft stabil auch in Deutschland auf innerhalb von Europa Aber auch da.

00:32:35: unser Ziel es nicht stabil zu sein sondern natürlich mehr Mitglieder von uns dann eben auch zu begeistern.

00:32:43: Und das, was vielleicht auch nochmal ein Unterschied ist bei uns haben wir ja eine persönliche Mitgliedschaft.

00:32:48: Bei uns kann man jetzt nicht eine Mitgliedschaft als Unternehmen in dem Sinne abschließen und bist du dabei?

00:32:52: Sondern du hast immer ne persönliche Mitgliedschaft und es bindet eben auch Menschen stärker an die Organisation.

00:32:58: wie jetzt so mal eine entfernte Wahrnehmung.

00:33:01: Ja.

00:33:02: Also ich denke, diese Limo-Folge wird dazu beitragen dass ihr weitere viele Mitglieder oder Anträge bekommen werdet.

00:33:11: Am Ende kommen wir zu unserer Limofrage Jens mit wem würdest du eine Limo trinken wenn ich dir eine ausgäbe?

00:33:18: Eine lebend oder tot?

00:33:20: damals vor zwei Jahren als wir schon mal den Podcast gemacht haben da hast Du!

00:33:25: Da war dein Limo Gast Steve Jobs.

00:33:28: Und jetzt mir mal gespannt, ob dir was anderes einfällt.

00:33:31: Also ich würde ja eigentlich schon mit Donald Trump gerne mal eine trinken.

00:33:35: aber Elon Musk ist auch immer ein ganz gerne gesagter Gesprächspartner.

00:33:41: fällt dir noch jemand anders ein?

00:33:42: Das

00:33:43: ist eine gute Frage tatsächlich.

00:33:45: Die hätte ich mich eigentlich vorbereiten müssen, ich muss tatsächlich sagen...

00:33:47: Ja genau, das habe ich dir nicht vorhin in die Vorkorrespondenz geschickt damit du dich nicht vorbereiten kannst weil sonst sagt jeder Tatsache oder sonst irgendwas.

00:33:56: und ja vielleicht Hast du gerade ein Buch gelesen?

00:34:00: Ja, ich habe tatsächlich gerade einen Buch gelessen.

00:34:02: Aber das hat einen ganz anderen Querbezug.

00:34:05: Ich kann nicht nochmal Steve Jobs eigentlich wählen... Ja,

00:34:08: kannst du noch mal wählen!

00:34:09: Alles Gute Skit-Diag!

00:34:11: Also nicht weil ich jetzt irgendwie der ultimative große Fame hab.

00:34:14: es wäre nochmal spannend zu sagen jetzt setzen wir gerade nochmal miteinander zusammen und die Welt hat sich in vielen Stellen verändert.

00:34:20: wie guckst du jetzt nochmal drauf um auch Konsequenz an dieser Stelle weiterzugehen.

00:34:25: ansonsten weiß ich nicht.

00:34:26: Elon Musk ist mit Sicherheit auch total spannend.

00:34:29: Nein,

00:34:29: nein.

00:34:30: Bleiben wir bei Steve Jobs und ich finde das auch...

00:34:33: Ich finde er hat einfach so viele spannende Impulse gegeben in seinem Leben dass die auch heute immer noch tatsächlich die Welt beeinflussen ist.

00:34:42: Einfach faszinierende Persönlichkeit.

00:34:44: Genau!

00:34:44: Und ich glaube wenn eine fasziniere Persönlichkeit ist dann ist es schon auch wert dass man ihn zweimal anfragt Ja Jens, ich danke dir sehr.

00:34:53: Ich habe mich gefreut.

00:34:56: Ich wünsche dir alles Gute für die Zukunft!

00:34:59: Es hat mir auf jeden Fall Spaß gemacht.

00:35:02: Alles Gute und bis hoffentlich bald.

00:35:05: Herzlichen Dank und danke dass ich nochmal dabei sein durfte.

00:35:10: Ja liebe Limo-Fans wieder einmal geht es um die Drittverwendungsfähigkeit von Immobilien.

00:35:15: Die Immobilie muss mehr können als das wofür sie ursprünglich gebaut worden ist?

00:35:22: Wie weit man die Bedürfnisse des Immobilienmarkts in zehn Jahren wirklich antizipieren kann, was bedeutet das vor allem für den Bestand?

00:35:30: Den werden wir doch nicht abreißen.

00:35:32: Da sind sie wieder – Die ewigen Fragen, die einen in dieser Branche großgewordenen Beobachter so umtreiben.

00:35:38: Im Grunde haben sich seit Jahren kaum verändert.

00:35:42: Bleibt uns gewogen, Limo gibt es auf allen bekannten Podcast-Kanälen Apple Podcasts Spotify und Co….

00:35:49: Mit einem großen Dank an die Technikseverin Gutier und Nico Usberg, Ihr Euer Dirk Labusch.